政策调整后, 商品房买卖合同......帮你找房
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2017年10月12日 星期四

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政策调整后, 商品房买卖合同无法履行怎么办?



  【案例】2017年9月15日,外地来锡工作人员彭某与某置业有限公司签订了一份商品房买卖合同,合同约定,彭某购买置业公司在锡东新城所建面积136.8平方米商品房一套,房款总金额187万元,首付40%于2017年9月30日前支付,其余以按揭付款方式付款。合同签订同时,彭某支付置业公司定金5万元。2017年9月25日,无锡市出台《关于加强房地产市场调控的补充意见》,规定非本市户籍居民家庭申请购买住房时,应提供2年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明(对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才除外)。因彭某系外来人员,且在锡工作未满两年,不能提供2年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明,已经签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。彭某遂联系置业公司销售顾问,要求解除合同,退还置业公司已收取的5万元定金。置业公司以合同已签订,无法履行非因公司原因为由拒绝返还定金。彭某感觉很无奈,遂来到律师事务所咨询,寻求解决方案。
  江苏法舟律师事务所张虎律师对因政策限制导致房屋买卖合同无法继续履行的情形给出如下法律意见:
  1、政府房贷政策调整导致房屋买卖合同无法履行,购房者能否要求解除合同?
  合同解除,是指在合同有效成立后,因一方或双方当事人的意思表示,终结未履行合同关系或对已履行合同关系进行清算的法律规定。合同解除分为双方合意解除和单方解除,单方解除又可分为约定解除和法定解除。政府加强房地产市场调控的政策措施出台,目的是保持房价基本稳定。那么,因政府房贷政策调整,合同无法继续履行时,购房合同是否可以解除?实践中通常存在三种观点:
  第一种观点认为,政策调整属于不可抗力,应当解除合同。
  第二种观点认为,政策调整属于情势变更,可以视情况解除合同。
  第三种观点认为,政策调整属于商业风险,当事人不可据此解除合同。购房人应当预见政府房屋政策存在的不确定性,政府政策调整并非合同目的不能实现的不可抗力,当事人都不得以商业风险给自己带来损失为由要求解除合同并免责。
  我们认为,购房者的合同目的是以自己期望的价值购买到房屋。政府房产政策的调整必然给购房者支付房款、是否具备购买资格带来巨大影响。此种情形应区分看待:如房屋买卖合同签订于房产政策调整之后,购房者理应知晓利害;如果房屋买卖合同签订于房产政策调整之前,且政策限制超出了购房者的合理预期,这时如果仍然要求依合同约定继续履行,相当于将不利后果转嫁给购房者,违背了合同的本意。因此,在不可归责于合同双方的情况下,因政府政策调整导致合同无法继续履行时,合同一方请求解除合同的依法应予准许。

  2、购房合同解除后购房者是否承担违约责任?
  购房合同对政策调整产生的法律风险有约定的,按照约定处理;对没有约定的,则要看购房人是否确有证据证明其因政府政策调整而无法履行合同义务。如果合同签订后确因政策调整使得购房人无法取得贷款或者失去购房资格等,则购房人购买房屋的合同目的将无法达到,必将导致房屋买卖合同无法继续履行,此时,购房人可以解除合同。因解除合同的原因非因购房者造成,故购房者无需为此承担违约责任,同时,房屋买卖合同解除后,出卖人应当将已收受的购房款本金及其利息或者其他购房费用如数返还购房者。
  张虎律师提醒:当前房地产市场行情波动较大,政府出台调控房地产市场的政策可能性很多,作为购房人务必时刻关注政策的变动和调整,防止因为政策变动导致合同无法履行或其他财产损失。另外,如因政策调整导致合同无法履行的,应及时与房地产公司或卖房人沟通,寻求解决问题的方案。切勿为规避房地产调控政策,采取非法的手段获得购房资格或获得贷款等,可能导致自身经济损失或其他法律后果。
  (小维)
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