哪些“二手房”不能买?2017米兰家具展 四大趋势......
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2017年12月07日 星期四

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哪些“二手房”不能买?



  在当前房地产市场行情下,新房往往一开盘便被秒光,又或是价格过高,因此越来越多的人将购房目光放到二手房市场,但二手房交易过程繁杂,一不小心就会掉入大坑,更有不少人因此惹上麻烦造成经济损失。所以总有许多人会无奈地问:为什么我买的二手房会遇到这种问题?

  【案例】

  梁某因为手中急需用钱,背着年迈的父母把房子卖给林女士。林女士付了首付50万元,当林女士与梁某到房地产管理部门办理过户时才发现,房产证上除了梁某还有其父亲老梁的名字,而梁某父母事后得知儿子卖房坚决不同意,林女士遂要求解除购房合同,但梁某已经将房款用于投资,根本无钱还给林女士,造成不必要的纠纷。

  那么哪些二手房不能买呢?江苏法舟律师事务所张虎律师提醒,有下列几种情形存在的,最好不要买:
  1、没有房产证的房产
  没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局办不了过户手续。只有房产证能证明房屋归属,如果买没房产证的房子,要承担很大风险,权利也没有保障。《物权法》 第六条、第九条规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭,应依照法律规定登记,经依法登记,发生效力; 未经登记,不发生效力。《物权法》 第十七条和建设部《城市房屋权属登记管理办法》 第五条规定,不动产权属证书是权利人享有物权的证明,是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证,是国家对房屋所有权的确认。因此,买房人要把查明卖方提交的产权证书放在首位,如没有产权证书的,则说明该房屋产权不明或根本未取得所有权。

  2、土地权属不清的房产
  《土地管理法》 第八条规定,土地分为国家、集体所有两种性质。第五十五条规定,缴纳土地使用权出让金和其他土地有偿使用费后,方可使用土地。房地产管理法第四十条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当报批。准予转让的,应办理出让手续,受让方应缴纳土地使用权出让金。土地管理法第八条和第六十二条告诉人们,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。如果不是本村组人员,购买农村集体土地或宅基地上的房屋是不能取得所有权的。
  3、未经其他产权人同意出售的房产
  如果房产有多个共有产权人,买房一定要征得所有共有人同意。任一共有人不同意出售的,则可能导致买卖无效的后果。根据《合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产的合同无效。因此签订合同时,务必所有共有权人签字确认;另外在产权过户时,必须要共有产权人到场签字,有共有人不能到现场的,要对方提供经过公证的授权委托书,尽可能降低毁约风险。

  4、被有关部门查封的房产
  买被查封的房子极有可能无法完成交易,或者支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。原因可能是房价大涨,卖家与第三方合谋伪造债权债务关系,让法院查封房产,使交易被迫中止; 也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家,但根据规定应由卖家和家人共有,共有人提起诉讼,查封了房产。因此,如果涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。

  5、未解除抵押的房产
  现在房价高昂,不少卖家的房子都是贷款买的。未还清银行贷款的房子叫抵押房,根据相关法律规定,必须是无抵押状态的房产,才能办理过户。所以,购买存在抵押权的房产,买家需要先到银行办解押。如果房子还做了其他担保欠款,必须还清担保人的债权,才能办理解押。《房地产管理法》第四十七条规定,房地产抵押,是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。《物权法》、《担保法》都规定,抵押人处理抵押房屋,应获抵押权人同意,否则不得转让。因此,应审查权属证书原件是否有抵押记载,设有抵押权的房屋不能购买。

  6、不符合转让条件的房产
  按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定,经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。因此,对不符合转让条件的“二手房”也要慎重。

  7、正在出租的房屋
  根据我国《合同法》第二百二十九条之规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也即我国法律原则之一“买卖不破租约”,也就是说房屋买卖不能对抗先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更,只要租房合同还没有到期,承租人就有权利住在里面,原租赁合同对承租人和新所有权人继续有效。
  张虎律师提醒,在购买“二手房”时要慎之又慎,不妨到房地产产权监理部门查询,也可向房产局咨询相关情况,必要时委托专业机构和人员处理,避免购买已被冻结、查封或其他权利障碍的房屋而导致无法办理过户的风险。
  (小维)
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